El porcentaje de la población que vive en una casa alquilada es muy diferente en los países desarrollados. En parte, esto se debe a motivos culturales e históricos, pero también el marco regulatorio y los incentivos fiscales juegan un papel importante. Y no siempre las políticas que valen a corto plazo, sirven más adelante.
El acceso a la vivienda se ha convertido en un problema de primer orden en muchos países ricos. Alquilar puede resultar una alternativa menos arriesgada, algo importante en el contexto de una crisis como la actual, que genera tanta incertidumbre. En este ámbito como en otros, las administraciones públicas deben preocuparse especialmente de los sectores sociales más vulnerables, pero en ocasiones diseñar las políticas solo pensando en ellos puede resultar contraproducente, incluso para ese mismo colectivo.
Un informe recientemente publicado por Brookings Institution analiza y compara la situación del alquiler en seis países: Estados Unidos, Alemania, España, Reino Unido, Francia y Japón. Dejando aparte el caso nipón, por la distancia cultural que lo separa del mundo occidental, el cotejo de los otros cinco países ofrece una perspectiva interesante de las políticas de vivienda que han funcionado y las que no. Esto resulta particularmente útil cuando en todos estos países –igual que en muchos otros– las sucesivas crisis económicas, el aumento de la desigualdad social y la pandemia han agudizado el problema del acceso a la vivienda.
Diferentes realidades, diferentes políticas
Alemania es, de los analizados, el país donde una mayor parte de la población vive de alquiler: el 54% (solo Suiza lo supera en la OCDE). Le sigue Francia, con un 40%. Reino Unido y Estados Unidos no andan lejos (35%), mientras que en España el porcentaje no llega al 25%.
En todos ellos, los que alquilan son más jóvenes y tienen menos dinero que los que han adquirido su casa en propiedad. También hay una mayor proporción de inmigrantes y de desempleados entre aquellos. No obstante, la asociación entre alquiler y nivel de ingresos no es igual de fuerte en todos los países. Mientras que sí existe una relación clara en España o Estados Unidos, en Alemania o Francia también muchas familias de clase media se decantan por esta opción.
En parte esto se debe a que las ayudas del Estado son muy diferentes en cada territorio; tanto las directas (alquiler social en pisos propiedad de la Administración) como las indirectas (mediante incentivos fiscales o subvenciones para alquilar en el mercado privado). Por ejemplo, el Estado francés invierte mucho dinero en los dos campos, el alemán solo en las ayudas indirectas, y el norteamericano en ninguno de los dos.
Estados Unidos, al igual que España, ha priorizado históricamente las ayudas a la propiedad por encima del alquiler, de ahí que, por lo general, este sector esté más precarizado. En cambio, estos dos países no se parecen nada en otro aspecto: en el país norteamericano un porcentaje importante de las casas en alquiler pertenecen a empresas inmobiliarias, mientras que en España –como en el resto de Europa– muchos arrendadores son particulares.
También hay una gran diferencia entre Estados Unidos y los países europeos en cuanto a la protección de los diferentes agentes implicados en un arrendamiento. Comparados con el gigante norteamericano, en Europa las leyes suelen ser especialmente garantistas con los derechos del arrendatario. De hecho, en países como España, esto ha desembocado en una cierta desprotección del arrendador, con el efecto adverso de que se desincentiva la inversión en este sector, disminuye el número de viviendas en alquiler, y el precio medio se encarece. En cambio, en Francia o Alemania existe un mayor equilibrio entre los derechos de las dos partes, aunque esto no siempre se aplica a sus grandes zonas metropolitanas que, como en el resto de países, son las más tensionadas en cuanto al alquiler.
España
En los años 50 del siglo pasado, casi la mitad de las familias españolas vivían de alquiler. Sin embargo, con el despertar económico de los 60 y 70, la mayoría de la población empezó a decantarse por la compra, y el Estado la incentivaba con ayudas directas y deducciones fiscales a las hipotecas. A mediados de los 2000 el porcentaje de viviendas alquiladas empezó a recuperarse, aunque muy lentamente, y la posterior crisis económica (inseguridad laboral, mayor cautela de los bancos al conceder préstamos) estabilizó la tendencia, que continúa en la actualidad. A pesar de todo, a día de hoy España sigue siendo el país con menor porcentaje de alquileres (respecto al total de hogares) de todos los analizados.
En España, uno de cada cuatro arrendatarios dedica más del 40% de su sueldo a pagar el alquiler, quince puntos más que en la media europea
En los últimos años, varios factores han provocado que aumente el número de viviendas en alquiler. Por un lado, han entrado en el mercado algunos fondos de inversión internacionales; no obstante, una parte de su negocio se ha centrado en los alquileres de corta duración, por lo que tampoco han aportado tanto a la disponibilidad de viviendas estables. Por otro, muchos pisos turísticos han quedado inútiles por la pandemia, y sus propietarios los han incorporado a la oferta de alquiler duradero. Además, personas que estaban intentando vender se han visto empujados a arrendar, ya que el aumento del precio del suelo combinado con el estancamiento económico, hacen imposible encontrar compradores al precio deseado.
Con todo, la oferta de viviendas en alquiler no satisface la demanda, cada vez mayor. Esto provoca que el precio medio se encarezca, especialmente en las grandes ciudades. El metro cuadrado en Madrid y Barcelona, por ejemplo, es tan caro como el de las principales metrópolis norteamericanas. A nivel nacional, uno de cada cuatro arrendatarios dedica más del 40% de su sueldo a pagar el alquiler, quince puntos más que en la media europea.
Una posible solución a este problema sería apostar por el alquiler social, en pisos a cargo de las administraciones públicas. En comparación con los otros países europeos analizados, el porcentaje de hogares españoles que se benefician de él es muy pequeño: 1,6% frente al 9,3% de Europa. No obstante, crear nuevas viviendas para este uso es una medida cara, y quizás no muy recomendable en tiempos de vacas flacas.
Otra opción es establecer algún tipo de control público de los alquileres. Sin embargo, como ha señalado recientemente el Banco de España en un informe, esto podría aliviar momentáneamente la situación, pero en el medio y largo plazo provocaría, de hecho, que se encarecieran los precios, lo que afectaría especialmente a los más vulnerables. Por eso propone, en su lugar, incentivar el alquiler privado con ayudas condicionadas a los arrendadores.
Francia y Alemania
La situación del alquiler en Francia y Alemania tiene algunos puntos en común. En los dos países, un amplio sector de la sociedad recurre a él. En ambos casos, no obstante, el porcentaje se ha reducido considerablemente desde mitad del siglo pasado. Los dos países llevan décadas apostando por una fuerte regulación estatal del alquiler, que protege bien los derechos de los arrendatarios, pero a la vez existen importantes incentivos económicos para los arrendadores, que hacen rentable poner una vivienda en alquiler.
En lo que no se parecen es en el tamaño del sector público en el mercado de alquiler. Mientras que en Francia más del 40% de los arrendatarios viven en casas propiedad del Estado, en Alemania el porcentaje es muy reducido. En su lugar, el país germano tradicionalmente ha apostado por un programa de generosas ayudas al alquiler privado y por las llamadas “cooperativas”, entidades semipúblicas (financiadas con dinero público pero de gestión privada) que administran una de cada cuatro casas arrendadas. En los dos países la proporción de viviendas en alquiler que pertenecen a empresas inmobiliarias es muy reducido.
Francia y Alemania llevan décadas apostando por una fuerte regulación estatal del alquiler
A pesar de que, entre los países analizados en el estudio, Francia y Alemania destacan por el arraigo popular y la estabilidad de sus sistemas de alquiler, en los dos existen algunos problemas acuciantes. En Francia, la vivienda social fue construida mayoritariamente tras la Segunda Guerra Mundial, como una medida de urgencia. Estos bloques de pisos se situaron sobre todo en las afueras de las grandes ciudades. Con el paso del tiempo, estas zonas se han “guetificado”, y muchas de las viviendas apenas se han remozado. Para reducir la segregación, el gobierno quiere construir nueva vivienda social, con diseños más modernos y dentro de las ciudades.
En Alemania, por su parte, cada vez escasea más la vivienda en alquiler, sobre todo en las grandes ciudades, que es donde más se opta por este tipo de contratos (en Berlín son arrendatarios cerca del 80% de hogares). Y eso que el Estado incentiva el alquiler: por ejemplo, solo los que arriendan una casa pueden deducirse los impuestos de la hipoteca asociada a ella; y, en cambio, los impuestos derivados de las transacciones son bastante altos. Por otro lado, el precio del metro cuadrado ha subido mucho en la última década, principalmente en los núcleos de población más grandes. Para atajar el problema, el gobierno ha aprobado medidas intervencionistas (topes en los alquileres, o “congelaciones” del importe), pero estas iniciativas han resultado contraproducentes.
Reino Unido y Estados Unidos
El porcentaje de familias que viven de alquiler en los dos países es muy similar, en torno al 35%. En Estados Unidos, una buena parte de los dueños de viviendas arrendadas son empresas, mientras que en Reino Unido son particulares. La participación del Estado en el mercado del alquiler es más bien residual; en el caso de Reino Unido, esto deriva en gran medida de la ley “Right to Buy”, aprobada por el gobierno Thatcher en los 80, y que permitía a los arrendatarios de casas del Estado comprarlas por un precio inferior al de mercado. No obstante, aquí existen las llamadas housing associations, empresas semipúblicas parecidas a las cooperativas alemanas, que actualmente gestionan más casas de alquiler social que el propio Estado.
Los dos países se parecen también en una mayor desregulación del alquiler que el resto de territorios analizados. No obstante, mientras que en Estados Unidos esto se debe a una apuesta fundamental por la propiedad (más incentivos fiscales, más ayudas), en Reino Unido se debe a una voluntad de dejar que el arrendador y el arrendatario lleguen a sus propios acuerdos.
El mercado del alquiler se enfrenta a retos en ambos países. En Estados Unidos, el alquiler está claramente asociado a un menor nivel socioeconómico, y existen importantes problemas de “guetificación”. En Reino Unido, el principal problema es el precio del suelo, que se ha encarecido mucho debido a una falta de vivienda nueva. Esto, a su vez, se explica por varios factores: por un lado, el proceso de cambiar el uso de una parcela es farragoso; por otro, el importe de los impuestos a la propiedad lo reciben las administraciones nacionales, no las locales, lo que desincentiva a estas para desarrollar nuevos planes de vivienda.