El acceso a la vivienda en la Unión Europea
Aunque la vivienda es una necesidad básica, no siempre está cubierta incluso en países desarrollados. En la Unión Europea hay superávit de viviendas, pero el alza de precios -de modo especial en España- las coloca fuera del alcance de los grupos más desfavorecidos y retrasa la emancipación de los jóvenes. Este artículo describe, desde una perspectiva europea comparada, la situación actual y los problemas del parque de viviendas.
La mayoría de las Constituciones europeas reconocen el derecho a una vivienda digna como uno de los derechos sociales básicos, responsabilidad de los poderes públicos. Pero una cosa es el reconocimiento del derecho y otra su provisión. Por otra parte, las personas, según su edad, clase social, características familiares y culturales o el ámbito geográfico en el que habitan, perciben de muy diferentes maneras esta necesidad básica. Esto ha condicionado las distintas fórmulas arbitradas en el seno de los distintos países para intentar resolver la cuestión.
La Unión Europea (UE) tiene una situación de vivienda mucho más favorable que la que se observa en otros muchos lugares del mundo. A pesar de ello, el número de los «sin hogar», «sans abri», o «homeless» se ha ido incrementando en los últimos años; y constituye uno de los principales problemas sociales en los que hoy se manifiesta la exclusión.
Cambios en el ritmo de construcción
Una reciente publicación de Carme Trilla, La política de vivienda en una perspectiva europea comparada (1), permite analizar el problema de la vivienda en la UE. Las viviendas construidas entre 1945 -al concluir la Segunda Guerra Mundial- y 1970 tienen todavía en la mayor parte de los países europeos un peso porcentual elevado, con valores comprendidos entre un 30 y un 40 por ciento. En dicho período, los países afectados por la guerra realizaron grandes esfuerzos encaminados a construir y a rehabilitar viviendas, tratando de responder a las necesidades creadas por índices de natalidad elevados y por las migraciones intraeuropeas. La tasa de incremento de viviendas alcanzó un 0,7% anual.
Desde mediados de los años setenta el ritmo de construcción quedó reducido a un 0,3% anual, tónica que se prolongó durante el decenio de los ochenta. En la nueva situación influyeron diferentes factores, como la crisis del petróleo, el descenso de las tasas de natalidad y la finalización de los movimientos migratorios entre los países europeos. Durante estos años, el mantenimiento de los edificios y viviendas existentes constituyó la actuación principal.
Desde los años noventa, la formación de nuevos hogares, las modificaciones en los ya existentes, la reposición de las viviendas que habían dejado de existir por haberse derribado o cambiado de función, las exigencias de una mayor calidad en la vivienda y equipamientos, o la adquisición de una segunda residencia, han incrementado de nuevo el ritmo de construcción.
A ello se añaden otros factores económicos como que la compra de una vivienda es una forma de ahorro y de especulación o que la demanda ha crecido al amparo de una buena situación económica y de la facilidad de obtener créditos baratos por un sector de la población.
¿Compras o alquilas?
Las diferentes formas de tenencia de la vivienda son un claro reflejo de las políticas seguidas por cada país. Los países del norte y del centro de Europa han favorecido políticas de viviendas orientadas al alquiler, privado o de carácter social, frente a los países del ámbito mediterráneo, en los que la tenencia de la vivienda en régimen de propiedad es la forma más extendida (ver tabla 1).
En España, las viviendas en régimen de propiedad representan un 86%, mientras que la media en la Unión Europea es un 61%. Esta forma de tenencia tiene aspectos positivos, ya que es garantía de cohesión social, asegura la conservación de la vivienda y da seguridad a la población.
Entre 1960 y 1980, el parque de viviendas en régimen de propiedad se incrementó por el acceso a la propiedad de sus inquilinos o por la subida de los alquileres y el acceso a diversos tipos de ayuda, como las desgravaciones fiscales.
La realidad socioeconómica actual exige propiciar el acceso a la vivienda de alquiler, a un precio asequible, especialmente para aquellos que carecen de suficientes recursos económicos para comprar una vivienda. Los grupos más afectados por el paro o la desestructuración familiar, -las minorías inmigrantes o no-, los ancianos con pensiones bajas o los jóvenes con empleos precarios necesitan disponer de esta opción, exigida también para favorecer la movilidad espacial por motivos de trabajo.
Escaso alquiler social
El alquiler reviste dos formas muy diferentes: privado y social. Las viviendas de alquiler social son de propiedad pública o estrechamente conectadas a este sector; y su precio está fuera de mercado. El alquiler social experimentó un fuerte auge al finalizar la Segunda Guerra Mundial, y llegó a alcanzar un importante porcentaje en el conjunto de los alquileres de muchos países. En España esta fórmula ha sido siempre muy poco significativa, y solo representa el 2% del total de viviendas, frente a un 18% de media en la UE. Pero también ha ido decreciendo desde los años sesenta en todo el ámbito de la UE.
El alquiler privado fue muy importante en muchos países hasta la segunda mitad del siglo XX. Pero las fuertes y generalizadas limitaciones de rentas impuestas a los propietarios, en beneficio de los inquilinos, frenaron las inversiones de mantenimiento y condujeron al deterioro de las viviendas. Esto explica la degradación espacial y la consecuente marginación social en los cascos históricos de gran número de ciudades.
En todos los países europeos ha habido una tendencia a la baja de las viviendas en régimen de alquiler, que han pasado del 50% en 1960 al 39% como media actual, frente a un 61% de viviendas en régimen de propiedad. La adquisición de las viviendas por sus antiguos inquilinos en condiciones muy ventajosas ha favorecido la disminución del peso porcentual de las viviendas en régimen de alquiler.
Disponer de una vivienda en régimen de propiedad no implica necesariamente disfrutar de un nivel socioeconómico más elevado, como tampoco puede probarse que las mayores proporciones de alquiler social y privado se correspondan con los niveles más bajos de renta y desarrollo de los países; al contrario, existe una correlación bastante generalizada entre el predominio del alquiler como forma de tenencia de la vivienda y el PIB per cápita más elevado en algunos países.
Por otra parte, cubrir esta necesidad básica puede ser un medio de integración o de escapar a la exclusión social, pero no siempre ha podido evitar la segregación espacial.
Evolución de las políticas de vivienda
Las políticas gubernamentales inciden fuertemente en la evolución de la demanda y de la oferta de vivienda.
Los tipos de interés bajos, las facilidades para obtener un crédito o la disminución de la presión fiscal son factores favorables para el acceso a la vivienda en propiedad. La actuación sobre los alquileres ha sido otro instrumento clave de la política de viviendas en toda Europa. La congelación de alquileres desde principio del siglo XX favoreció la permanencia de los arrendatarios y el progresivo deterioro de los inmuebles, y contribuyó a que la nueva vivienda no se destinara al alquiler sino a la propiedad. En otros casos se procuró desarrollar determinados segmentos de la oferta, como las viviendas de carácter social, tanto en el caso de la construcción de viviendas de nueva planta como en las rehabilitaciones.
La evolución de la población y de la estructura familiar incide directamente en las necesidades cuantitativas y cualitativas de la vivienda. Actualmente el número de hogares existente en los países de la UE es de 152 millones, mientras que el parque de viviendas es de 170 millones, lo cual supone un superávit del 10,5% (ver tabla 2). Pero también ha cambiado el número medio de miembros por hogar, que ha pasado de 2,8 en 1980 a 2,5 en 2000; además ha aumentado el número de personas que viven solas, especialmente mujeres ancianas, solteras y viudas, pero también personas jóvenes.
A pesar del superávit teórico de viviendas, hay problemas importantes en los parques de viviendas en la UE. En las de régimen de propiedad no siempre se realiza la inversión suficiente para su mantenimiento por falta de medios económicos; las viviendas en alquiler privado son muchas veces de mala calidad y habitadas por personas mayores y de bajos ingresos o por jóvenes, inmigrantes y minorías étnicas. Las de alquiler social se caracterizan por su mala conservación y en muchas ocasiones están relacionadas con procesos de segregación socioespacial. En ellas viven grupos desfavorecidos, como ancianos, parados, pobres, inmigrantes y minorías étnicas. Bien les viene el nombre con que son definidas: «trampas de pobreza».
En el ámbito de la UE, a pesar de que mucha gente tiene cubierta esta necesidad básica, subsisten graves dificultades de acceso a la vivienda para determinados grupos (ver tabla 3 sobre evolución de los precios). Por eso algunos países se replantean de nuevo el alquiler social o favorecen el acceso a la propiedad de la vivienda para personas o familias con bajos ingresos, o buscan nuevas fórmulas que permitan el alojamiento de los «sin techo» y programas encaminados a mejorar las condiciones de las viviendas para determinados colectivos o en zonas especialmente necesitadas.
Precios desproporcionados
En España se necesita abaratar los costos de la construcción de viviendas y disminuir la participación del precio del suelo en el costo total. Los pisos en venta son caros y el alquiler escaso, aunque las diferencias en el precio de la vivienda, tanto en venta como en alquiler, son muy acusadas entre unas y otras ciudades o entre las diferentes comunidades autónomas.
La bonanza económica y las hipotecas baratas han animado a los españoles a incrementar la demanda de viviendas y a pagar precios desproporcionados. La escasez de suelo urbanizable es, sin duda, la principal causa de que los precios se hayan incrementado de manera considerable, según afirmó el propio presidente del Gobierno (2) durante la clausura de un acto organizado en Madrid por la Asociación de Promotores y Constructores de España el pasado mayo. La compra del terreno supone el 37% del coste total de la construcción de una vivienda, frente a un 26% en 1996. Dada la carestía del suelo, tan solo una mínima parte de la construcción se dedica a viviendas de protección oficial (5%). El presidente de la Asociación afirmó: «Estamos cerca del límite de acceso a la vivienda de una buena parte de la población».
Existen además otras causas que han contribuido al encarecimiento de las viviendas, como el incremento de los costos salariales o el considerar la compra de una vivienda como forma de inversión. La vivienda se ha convertido así en un sector «refugio de ahorradores» que, ante los bajos tipos de interés bancarios, tratan de sacar rentabilidad a su dinero con la compraventa de viviendas.
Al tener que pagar precios desorbitados por la compra de una vivienda, las familias tienen que destinar una parte cada vez más importante de sus ingresos -un 36% del salario medio según el Banco de España- al pago de la hipoteca, que es lo mismo que afirmar que muchas familias se endeudan para toda la vida.
Blanca LoscertalesProfesora Titular de Geografía Humana en la Universidad de Zaragoza_____________________(1) Carme Trilla. La política de vivienda en una perspectiva europea comparada. Fundación «la Caixa». Colección Estudios Sociales, n. 9. Barcelona (2001). 208 págs. Edición electrónica disponible en: www.estudios.lacaixa.es.(2) C. Galindo, en El País, 24-V-2002, pág. 65.España: el suelo, por las nubes
Nunca se han construido tantas viviendas en España y nunca han estado tan caras. Entre 1997 y 2001 se han edificado unos 2,5 millones de viviendas. Según dicen los promotores, dos de cada tres compradores son familias que van a vivir en las casas que adquieren, y el otro tercio compran la vivienda como inversión.
Si el coste de la vivienda se ha disparado, se debe sobre todo al aumento del precio del suelo, que supone entre el 37% y el 50% del coste total. El Ministerio de Fomento calcula que el suelo ha subido un 120% en seis años.
¿Quién tiene la culpa? Si se pregunta al Gobierno, responde que el aumento del precio de la vivienda se debe a la escasez de suelo urbanizable y a la excesiva rigidez de la normativa de ayuntamientos y comunidades autónomas, que tienen las competencias en este campo. Los promotores inmobiliarios culpan a los ayuntamientos de crear poco suelo urbanizable y de utilizar las actuaciones urbanísticas como fuente de financiación para los gastos corrientes. Según esta explicación, los ayuntamientos no están interesados en que baje el precio del suelo, porque eso supondría menos ingresos para sus arcas.
Los ayuntamientos rechazan tal explicación, y hacen ver que las actuaciones urbanísticas suponen solo el 5,1% de sus ingresos. Aseguran que hay suficiente suelo urbanizable, y que la mayoría está retenido por propietarios privados (bancos, inmobiliarias, grandes compañías…).
El Consejo Económico y Social, órgano consultivo del Gobierno, ha publicado recientemente un informe sobre la vivienda en el que reparte las culpas. El presidente del Consejo, Jaime Montalvo, declara a El País (17-XI-2002) que la competencia de la Administración del Estado en materia urbanística «es muy poca». Sin embargo, es propietaria de mucho suelo, por ejemplo, todo lo del Ministerio de Defensa. «Con todo el suelo público que tiene el Estado, si logra compromisos de venta con las constructoras sobre el precio final de la vivienda, al final baja por fuerza el precio del suelo». También hace hincapié en la responsabilidad de los ayuntamientos, que tienen que definir la oferta de suelo.
Desde 1997, los precios de la vivienda se han incrementado en las grandes ciudades más del 50%, descontando la inflación. Por eso Montalvo advierte también la necesidad de desarrollar la construcción de viviendas de protección oficial (VPO), que tienen un tope en el precio. «De 1982 a 1986 más de la mitad de las viviendas terminadas eran protegidas; pero en 2001 son el 10%». Según los promotores, la VPO no les es rentable ante el coste del suelo y de la construcción. De ahí que las personas con pocos recursos, y especialmente jóvenes con empleos precarios, tengan tan difícil el acceso a la vivienda. Con el aumento del precio, el pago de una hipoteca absorbe en torno a un 45% del salario bruto, y eso a pesar de que los tipos de interés han bajado hasta el 4,75%.
Por otra parte, para acceder a la compra de una VPO se impone una limitación de ingresos tan rígida que favorece a los que tienen más posibilidades de ocultar su renta real.
El Gobierno, que liberalizó la Ley del Suelo en 1998 con la idea de que se ofreciera más suelo urbanizable, se encuentra con que el plan no ha tenido efectos prácticos. Ahora intenta llegar a un acuerdo con las comunidades autónomas y la Federación Española de Municipios, para aumentar la oferta de suelo en el mercado. Las elecciones autonómicas y municipales del próximo mayo será una buena ocasión para ofrecer soluciones en un asunto cada vez más sensible para la ciudadanía. Aceprensa.